Kinh nghiệm xương máu trong việc tìm thuê mặt bằng

Người khởi tạo B
BDTD
Ngày gửi Bình luận: 0 Lượt xem: 313

BDTD

Level 1
Đọc thấy hay quá - các chủ shop tương lai lưu lại ngâm cứu nhé!

KINH NGHIỆM XƯƠNG MÁU TRONG VIỆC TÌM THUÊ MẶT BẰNG

1/ Chọn MB sao cho phù hợp (về địa thế, giá cả, rủi ro, liên hệ ai, như thế nào?... )

2/ Sau khi đã tìm được MB, cần lưu ý những gì?

Em biết số 1 là chủ đề đáng quan tâm nhất nhưng em xin mạn phép ko viết về nó, vì mỗi người 1 nhu cầu, tùy theo mục đích sử dụng, mô hình, nhu cầu, ngân sách, đối tượng phục vụ,... mà chúng ta chọn đánh giá 1 MB có "phù hợp" hay không.

Mọi người nên cân nhắc giữa MB đẹp và MB phù hợp. Bán cháo lòng 12.000/ tô mà chọn MB đẹp như The coffee house thì em thua.

Mặt bằng đẹp dễ phân biệt lắm, đưa 1 đứa học sinh cấp 2 ra đường kêu nó chỉ nó cũng biết cái nào đẹp, cái nào xấu. Rất dễ thôi, góc tư nè, 2 mặt tiền nè, to nè, đông đúc nè,… Tuy nhiên để chọn mặt bằng “phù hợp với mình” thật sự rất khó, nhất là “vừa túi tiền”.

MB khá quan trọng trong 1 số business (như em chẳng hạn), nó có thể quyết định % thắng bại khá cao. Vậy nên mỗi lần em có 1 cái quán, em phải cân nhắc khá kĩ.

✳ LÀM THẾ NÀO ĐỂ KHÔNG MẤT QUÁ NHIỀU THỜI GIAN CHO VIỆC TÌM MB?

1/ Những chuỗi lớn, họ luôn có 1 đội ngũ chuyên đi tìm MB, đội ngũ này thậm chí tiếp cận chủ nhà hỏi có cho thuê không, tao chịu giá này nè…

Còn không thì họ cũng hợp tác với 1 số bạn môi giới hay công ty chuyên khác.

2/ Nếu mình ko là chuỗi lớn thì có 2 cách:

2.1. Tự thân tìm (thông qua internet, báo chí, hoặc chạy ngoài đường tìm….)

2.2. Thông qua môi giới.

Em phân tích rõ ưu nhược.

2.1. Nếu tự tìm

- Ưu điểm: xác xuất chủ nhà cho thuê cao hơn (vì họ đỡ tốn 0,5-1 tháng tiền nhà cho môi giới)

- Nhược điểm:

+ Tìm chết mẹ mới có 1 căn của chủ nhà post trên internet hay lên báo, còn nếu chủ nhà post trên internet thì tất nhiên môi giới sẽ thấy trước mình, nghề của họ mà. Họ sẽ thay số điện thoại chủ nhà thành số của họ, thay luôn địa chỉ và up lên hàng ngàn trang khác.

+ Đa phần là chủ nhà dán trước cửa nhà “cho thuê MB”. Và yên tâm là 1 ngày sau tờ giấy chính chủ sẽ biến mất và thay vào đó là “Cho thuê MB, liên hệ abc”, số của các bạn môi giới.

+ Lên search ra 10 căn thì 9,5 căn do môi giới bịa: nhà đẹp, to, giá rẻ như cho. Khi mình tưởng có thật, gọi liên hệ nó sẽ bảo: “Căn này cho thuê rồi, nhu cầu chị thế nào để em tìm cho căn khác”.

2.2. Thông qua môi giới.

- Ưu điểm:

+ Nghề của họ lên họ sẽ tự có trách nhiệm tìm nhà cho thuê và có sẵn danh sách nhiều căn cho mình. Mỗi cty sẽ chuyên về 1 vài khu vực, 1 mình mình ko thể tìm hết cả thành phố được.

+ Đỡ bị dụ, mất thời gian.

- Nhược điểm:

+ Chủ nhà tùy người thích hoặc không thích môi giới, sòng phẳng thì ok, còn ko họ sẽ ưu tiên cho người tự tìm đến thuê để đỡ tốn phí. Thậm chí có người không tiếp môi giới luôn. Nhưng thời buổi này khá ít những người vậy… Vì càng tiếp xúc môi giới thì giá nhà họ ngày càng lên.

+ Giá cao hơn tí xíu vì sẽ bù vào phần trả môi giới.

Tóm lại là đi đâu về đâu cũng về môi giới, cứ lên mấy trang BĐS, MXH, quăng đại 1 tin TAO CẦN THUÊ MB, nó gọi lại cho cháy máy.

Hiện tại do em làm lâu thì có sẵn 1 list môi giới quen, cứ up zalo 1 tin tìm MB cho chị là họ tìm cho, hoặc có MB nào đẹp tự họ liên hệ.

Môi giới thường xài Zalo nhé: D, ít làm việc qua FB, Viber, Skype,…

✳ SAU KHI ĐÃ TÌM ĐƯỢC MB ƯNG Ý, CHUẨN BỊ KÍ KẾT, CẦN THỎA THUẬN NHỮNG GÌ TRONG H.ĐỒNG?

1️⃣/ Cọc đợt 1 giữ chân MB:

Cọc tầm 10tr thôi (tùy độ thích), nhưng cố gắng kéo dài thời gian nhận MB ra, để tranh thủ thời gian làm những việc quan trọng mà ko tốn chi phí mặt bằng.

Ví dụ ngày 1 cọc, thì trong H.Đồng bảo chậm nhất là 5-10 ngày gì đó sẽ lấy MB, thời gian 5-10 ngày đó tha hồ làm việc riêng như đo đạc sẵn, kêu gọi thầu sẵn, thiết kế sẵn,….

2️⃣/ Xin thời gian setup, càng nhiều càng tốt

3️⃣/ Chi phí điện, nước nếu chung chủ

Nếu chủ nhà tính: Gắn đồng hồ điên, tính giá bao nhiêu cam kết ngay từ đầu đỡ mích lòng.

Nếu mình tính cho chủ nhà: Đừng bao giờ bao điện, nước. Mặc dù không đáng bao nhiêu nhưng đừng bao giờ ghi bao luôn điện nước. Nếu muốn bao, thì bao 100kg, 200kg,... cụ thể con số.

Ngày trước em còn tơ lắm, em ghi HĐ ko bao điện nước, nhưng thấy ko có nhiêu, em thỏa thuận bên ngoài là em bao cho cô xài luôn ạ. Sau khi cô cãi nhau với nhân viên em, vài tháng sau đó mỗi tháng tăng thêm 3triệu tiền điện. Đêm xuống, em điều nhân viên mò lên tầng trên xem thì thấy các phòng đều nghe tiếng máy quạt (nhà 7 8 tầng, mỗi tầng 3 phòng, chủ nhà ở duy nhất 1 phòng nhưng phòng nào ko ở cũng bật quạt thâu đêm phá chơi. Tháng sau em quyết tính tiền điện vì trong HĐ em ko bao, thế là chủ nhà thay hết tất cả bóng đèn phòng bả thành đèn tiết kiệm điện. (Chủ thì tùy người, không phải ai cũng vậy, nhưng sòng phẳng là tốt nhất)

4️⃣/ Mục đích thuê

Trong H.Đồng, mọi người nhớ ghi chung chung là sử dụng mục đích K.DOANH nếu chủ nhà không bắt ghi cụ thế.

Cái này ko phải ai em cũng chia sẻ nhé. Nhiều người ko để ý chỗ này, uh thì có sao ghi vậy, bán café ghi là mục đích K.Doanh café, cơm tấm, …

Tại sao nên ghi chung chung? Để sau này lỡ có bán café ko được thì chuyển sang bán cháo lòng đỡ phải lôi hợp đồng ra nói chuyện, hoặc mình có thể cắt ra 1 phòng đem đi cho thuê lại để tiết kiệm chi phí, thì đó cũng là mục đích K.Doanh mà ko hề làm sai HĐ.

5️⃣ / Hợp đồng công chứng, nên hay không?

5.1 Ưu điểm

- Được pháp luật công nhận, chắc ăn hơn (Ví dụ: nhiều khi 1 căn nhà đó nó cho thuê 3 người, mình mò vào nó vẫn làm HĐ cho thuê tiếp, cọc xong thế là phải tranh chấp, tiền mất tật mang)

- Được giảm trừ thuế.

5.2 Nhược điểm

- Nếu đem HĐ đi công chứng, hàng tháng chủ nhà sẽ phải đóng cho nhà nước 1 số tiền gọi là thu nhập cá nhân. Thường thì chủ nhà sẽ ko chịu đi công chứng (thường thôi), nếu họ đi thì họ sẽ bắt mình chịu thêm tiền thuế hàng tháng đó (tùy người).

=> Còn không thì thỏa thuận với chủ nhà mức khai báo phù hợp.

6️⃣/ Trả lại hiện trạng ban đầu

Thường trong HĐ nào cũng có trả lại hiện trạng ban đầu, phần này em chưa có kinh nghiệm nhiều vì em thuê quán vẫn còn hạn, chưa kết thúc hợp đồng. Tuy nhiên để chắc cú, khi giao nhà mình chụp tất cả các thứ trong đó, chỗ nào càng tởm thì mình càng phải chụp để sau này ngta đòi đền bù mình đưa ra cho họ xem ngày trước nhà họ như thế nào.

7️⃣/ Đền bù hợp đồng.

Cái này là cái CĂNG NHẤT trong hợp đồng mà ai cũng để ý. Thường thì lúc làm ăn thua lỗ không ai ngó, tới lúc làm ăn lên ngta lấy lại MB thì chết trong tức tưởi. Không phải nói xấu chủ nhà nhưng em sẽ đưa ra những trường hợp rủi ro mà có thể mình sẽ gặp phải nếu gặp phải chủ nhà “không đàng hoàng” nhé.

- Nhà lúc cho thuê xấu banh nhà lồng, cho thuê giá rẻ10đ, mình thuê xong, décor, set up, xây dựng thật đẹp, giá trị nhà tăng, người khác thấy làm ăn được, nhà đẹp, bay vào muốn thuê, chủ nhà muốn tăng giá lên 30đ, hoặc lấy lại MB để cho thằng khác thuê -> đền cọc như HĐ, vẫn lời khá nhiều vì chênh lệch giá thuê.

- Lúc thuê bình thường ko có ý định bán, cho thuê xong, mình setup đã đời vài năm sau kêu muốn bán nhà -> đền cọc, số cọc là cọng lông mũi với giá trị căn nhà bán được vài tỷ, chục tỷ.

(Hạn chế thuê đất, nếu thuê thì decor ít thôi, vì giá thuê bao rẻ nhưng tới lúc ngta muốn xây nhà hay bán đất, tiền cọc như cho không.)

Đấy, nếu lúc mình thua lỗ quá mà đền cho mình thì may quá, chỉ sợ đang làm ăn ngon, bỏ vài trăm triệu vào chưa kịp lại vốn bị lấy MB mới đau.

Vậy nên khi làm HĐ, mọi người đừng nghĩ đến những điều khoản ngta sẽ đền mình bao nhiêu (vì đền cũng ko có lời đâu), mà hãy ràng buộc bằng những điều khoản người ta “không được phép lấy lại MB”. Kèm rõ rằng, chủ nhà không được phép lấy lại MB vì bất cứ lý do gì trừ khi có sự đồng ý của 2 bên. Nếu đã có sự đồng ý của 2 bên thì mức đền bù là A,B,C….

8️⃣/ Cọc bao nhiêu? Đền bù bao nhiêu?

Này thì thường chủ nhà ra giá, với MB mình làm quán café thì đa số là 3-6 tháng. Nhưng làm việc với chủ nhà sẽ có 3 loại yêu cầu:

8.1. Đưa tiền cọc thật cao

Những người này thường là muốn làm ăn lâu dài, không muốn bị trả MB trước HĐ có thể vì:

- Nhà to, đẹp hoặc ngược lại -> khó cho thuê

- Ở xa (ví dụ đang ở Huế mà cho thuê nhà SG chẳng hạn)

- Lười cho thuê lại, mỗi lần thuê lại mất phí cò và thời gian MB để trống.

- Cho thuê được giá quá ưng không muốn bỏ.

Với những người này thì thường đền bù gấp đôi, 3 tiền cọc, thậm chí đưa giá đền bù bao nhiêu ngta cũng chịu vì ngta ko có ý định lấy lại nhà.

8.2. Tiền cọc thật thấp thậm chí ko cần cọc

Này thì độ rủi ro hơi bị cao nhé. Có thể lấy MB bất cứ lúc nào, tùy hứng.

Thành ra họ sẽ kì kèo phần đền bù.

8.3. Tùy ý mình hoặc theo thị trường.

Theo thị trường là cọc nhiêu đền bấy nhiêu, còn nếu thỏa thuận được theo ý mình thì tốt, cọc ít, đền nhiều.

Và em đang viết phương diện ng đi thuê gặp chủ nhà ko đàng hoàng nha. Tất nhiên ko phải ai cũng vậy, em làm việc đa số gặp chủ nhà dễ thương.

Vâng hiện tại em chỉ nhớ được nhiêu mà em viết vài trang rồi, khi nào nhớ thêm em sẽ bổ sung thêm hoặc ai cần tư vấn cứ liên hệ em nhé.

Cho em xin miếng tim.

- Nguồn của Nguyễn Ngọc Long từ Biệt đội Trăng Đen
 

Chủ đề mới

Bài mới nhất

Thống kê

Chủ đề:
5,763
Bài viết:
7,317
Thành viên
92,838
Thành viên mới
thanhlapcongtyhopluat

Thành viên trực tuyến

Top